Offre d'achat : durée de validité, mentions obligatoires...
Qu'est-ce qu'une offre d'achat pour un bien immobilier ?
L'offre d'achat désigne un document juridique manuscrit qui engage un acheteur envers un vendeur. Elle intervient suite à la visite du logement que vous avez retenu. Elle vous permet de formaliser votre proposition d'achat en précisant notamment le prix auquel vous souhaitez acquérir le logement. Le prix n'est pas la seule information qui doit être renseignée. Votre offre d'achat doit indiquer certaines mentions obligatoires pour être recevable et ainsi valider votre intérêt. Une fois rédigée puis envoyée, le vendeur est libre d'accepter ou de décliner votre offre. Malgré sa valeur juridique, l'offre d'achat ne s'inscrit pas comme un avant-contrat, contrairement à la promesse de vente et le compromis de vente, et n'est pas obligatoire légalement. Il est cependant fortement conseillé d'y recourir pour vous distinguer des autres candidats à l'achat en soulignant votre engagement et pour enclencher de façon formelle le processus de transaction. La rédaction et la transmission de votre offre d'achat sont gratuites et le vendeur ne peut en aucun cas vous demander de verser une compensation financière. En tant qu'acheteur, vous n'êtes pas non plus autorisé à payer un acompte dans l'optique de sécuriser la réservation du bien convoité.
Comment écrire une lettre d'offre d'achat ?
Vous devez adresser votre offre d'achat au vendeur, ou à l'agence immobilière chargée de la vente du bien, seulement si vous êtes certain d'être en capacité d'acheter le logement. Vous avez deux possibilités pour le faire :
- Formuler une offre d'achat orale, mais celle-ci ne vous engage pas ;
- Etablir votre offre d'achat par écrit qui, elle, vous engage si le vendeur l'accepte. Dans les faits, vous pouvez toujours renoncer à l'achat du logement pendant le délai de rétractation du compromis de vente, mais l'offre d'achat est importante car c'est son contenu qui servira de base à la rédaction de l'avant-contrat si le processus de vente se poursuit. Par ailleurs, si le vendeur accepte une offre par écrit, il ne peut plus proposer son bien à d'autres acquéreurs. Si l'offre d'achat est formulée et acceptée à l'oral, le vendeur reste libre de chercher d'autres acheteurs.
La formulation écrite de votre offre d'achat n'est donc pas à prendre à la légère. Vous devez la transmettre par lettre recommandée avec accusé de réception ou la déposer en main propre. Votre proposition peut indiquer un prix d'achat égal ou inférieur au prix attendu par le vendeur. Dans le cadre d'une vente entre particuliers, le vendeur est légalement obligé d'accepter une offre d'achat au prix, car l'annonce immobilière publiée constitue une offre ferme de vente. Cependant, si le vendeur confie la vente de son bien à une agence immobilière ou à un mandataire et qu'aucune clause expresse donnant le pouvoir décisionnel à l'agent immobilier n'est inscrite dans le mandat de vente, le vendeur est en droit de refuser une offre au prix. Si vous faites une offre d'achat inférieur et que le vendeur la décline, il peut vous faire une contre-proposition avec un nouveau prix et de nouvelles conditions.
Que doit obligatoirement contenir une offre d'achat ?
Il n'existe pas de liste officielle des éléments qui doivent obligatoirement figurer sur votre offre d'achat, mais les informations suivantes doivent être mentionnées pour augmenter l'intérêt du vendeur et maximiser vos chances d'obtenir le bien :
- Les identités des parties impliquées (acheteur et propriétaire) ;
- Les informations concernant l'agence qui sert d'intermédiaire si c'est le cas ;
- La description du bien (adresse, superficie, nombre de pièces…) ;
- La date d'émission de votre offre d'achat ;
- Le prix d'achat pour lequel vous vous engagez ;
- La durée de validité de votre offre d'achat (généralement 5 à 10 jours) ;
- Votre moyen de financement (répartition entre votre prêt immobilier et votre apport personnel) ;
- Les conditions suspensives qui dictent la finalité de la transaction, notamment qu'elle ne sera définitive qu'à la signature de l'avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente) ;
- Les modalités de réponse du vendeur.
Vous êtes tout à fait libre d'ajouter d'autres éléments pour davantage marquer votre volonté d'achat ou pour sécuriser les modalités de votre proposition.
Exemple d'offre d'achat
En panne d'inspiration pour la rédaction de votre offre d'achat immobilier, malgré nos conseils sur les mentions à faire figurer dans le document pour sécuriser votre future transaction ? Pas de panique. La rédaction du Figaro Immobilier met à votre disposition un modèle d'offre d'achat gratuit, à personnaliser pour l'adapter à votre situation.
À quoi vous engage une offre d'achat ?
L'offre d'achat que vous formulez a une valeur juridique qui vous engage, même si votre document n'est pas un acte notarié. Elle n'engage pas le vendeur, mais lui sert de base d'analyse pour prioriser les réponses qu'il reçoit suite la publication de l'annonce immobilière. On parle ainsi d'engagement unilatéral de l'acheteur. De son côté, le vendeur est tenu de de vous répondre dans un délai imparti, indiqué dans votre proposition d'achat. Au-delà de ce délai, votre offre n'est plus valable. Une offre d'achat signée par les deux parties ne peut être modifiée, et le vendeur ne peut plus proposer son logement à d'autres acquéreurs, même en cas d'offre supérieure à celle qu'il a acceptée. Cet engagement bilatéral implique que l'acheteur et le vendeur sont tenus de mener la transaction à son terme. Aucun versement financier ne doit intervenir dans un sens ou dans l'autre avant la signature du compromis de vente.
Quelle est la durée de validité d'une offre d'achat ?
La durée de validité d'une offre d'achat n'est pas régie par la loi. Elle est généralement comprise entre 5 et 10 jours. Un laps de temps suffisant pour que le vendeur vous fasse parvenir sa réponse, qui peut être favorable ou défavorable. Il est fortement conseillé d'indiquer une durée de validité sur votre offre d'achat, bien que ce ne soit pas une mention obligatoire. Mentionner une date limite sur votre proposition vous permet d'être rapidement fixé sur la possibilité ou non de démarrer la transaction immobilière.
Peut-on se rétracter après une offre d'achat ?
Théoriquement, si le vendeur accepte votre offre d'achat, la vente doit se conclure selon les conditions de transaction mentionnées dans le document. Vous pouvez tout de même retirer votre offre dans le laps de temps qui sépare l'acceptation de votre d'achat et la signature du compromis de vente. Peu de risque que le vendeur se retourne contre vous, puisque vous bénéficiez, après la signature de l'avant-contrat, d'un délai de réflexion de 10 jours. Aucune justification concernant votre retrait ne peut être exigée de la part du vendeur dans ce délai.