PTZ : ce qui va changer au 1er janvier 2024

Après MaPrimeRénov', dont les contours évoluent au 1er janvier prochain, c'est au tour du PTZ de faire l'objet d'annonces du gouvernement. Ce mercredi 18 octobre, Bruno Le Maire, ministre de l'Economie, a détaillé plusieurs changements à venir pour le dispositif d'aide réservé aux primo-accédants. Voici les principales informations à retenir concernant les changements qui entreront en vigueur à compter du 1er janvier 2024 :

• Le PTZ est prolongé jusqu'en 2027 ;
• Les maisons individuelles neuves sont désormais exclues du dispositif, réservé aux logements neufs collectifs en zones tendues et aux logements anciens avec travaux dans le reste du territoire ; 
• Les plafonds de revenus à ne pas dépasser pour être éligible au PTZ vont être "fortement" revus à la hausse pour les deux premières tranches du barème. "Les classes moyennes seront éligibles au taux zéro, a assuré le ministre. Vous gagnez entre 2500 et 4000 euros, aujourd'hui vous n'avez pas le droit au PTZ. Demain, vous y aurez droit" ;
• La part du projet immobilier qu'il est possible de financer via le PTZ est portée à 50%, contre 40% actuellement ; 
• Les locataires de logements sociaux désireux d'acheter leur résidence principale seront éligibles à un PTZ de 20% (contre 10%). Plus d'informations dans notre article dédié.

Qu'est-ce que le PTZ ?

Le PTZ ou prêt à taux zéro, est un prêt aidé par l'Etat, qui favorise l'achat d'une résidence principale. Il vous permet de bénéficier d'un prêt immobilier avec un taux d'intérêt de 0%, et vous ne remboursez donc que le capital que vous empruntez, sans frais de dossier. Destiné aux personnes qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale durant les 2 années précédant la demande de prêt, le PTZ sert donc à financer votre achat immobilier, mais ne peut pas financer la totalité de la transaction. Vous devez en effet le compléter par un ou plusieurs prêts (prêt bancaire classique, apport personnel, prêt action logement, PAS...). Son obtention et son montant dépendent de plusieurs conditions, dont votre niveau de vos revenus, la situation géographique du logement que vous ciblez, ou encore la composition de votre foyer. Comme tout crédit immobilier souscrit, votre PTZ doit être garanti par une assurance décès-invalidité, dont les cotisations sont directement imputées sur vos mensualités de remboursement d'emprunt. Le PTZ est prolongé jusqu'en 2027.

Quelles sont les opérations immobilières éligibles au PTZ ?

Votre achat peut porter sur un bien immobilier neuf ou ancien. Attention : dans ce dernier cas, le logement devra se situer en zone B2 ou C. Il devra également faire l'objet de travaux de rénovation représentant 25%, a minima, du total de la transaction immobilière à financer. Ces travaux doivent de plus s'inscrire dans une logique  de réduction de consommation énergétique de l'habitation et permettre au logement de ne pas dépasser 331 KWh/m² de consommation d'énergie par an.

Par ailleurs, le PTZ peut aussi être utilisé dans le but d'acquérir un bien faisant l'objet d'un contrat de location-accession, qui facilite l'accès progressif à la propriété. Dans ce cas de figure, si le logement est ancien, il doit néanmoins dater de moins de 5 ans et doit avoir été habité par le premier occupant depuis moins de 6 mois. Enfin, le PTZ peut également servir à financer l'achat d'un logement social.

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Quelles sont les conditions pour bénéficier du PTZ ?

Vous devez remplir plusieurs conditions pour pouvoir bénéficier d'un PTZ (prêt à taux zéro). En premier lieu, vous devez ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale lors des deux années qui précèdent votre demande de prêt. Cette condition n'est cependant pas requise pour certains profils :

• Les titulaires de la carte d'invalidité dans l'incapacité d'exercer une profession (invalide de catégorie 2 ou 3) ;
• Les bénéficiaires de l'allocation d'éducation de l'enfant handicapé (AEEH), ou de l'allocation aux adultes handicapés (AAH) ;
• Les victimes d'une catastrophe rendant inhabitable de manière définitive leur résidence principale, à condition de présenter leur demande dans les deux ans suivant la date de publication de l'arrêté constatant l'état de catastrophe.

Ensuite, vos revenus ne doivent pas dépasser un certain plafond, qui varie selon la zone géographique où se situe votre futur logement et le nombre de personnes qui habiteront dans le logement. Les revenus pris en compte sont ceux de l'année N-2. Pour une demande de PTZ en 2023, ce sont vos revenus fiscaux de référence de 2021, inscrits sur votre avis d'imposition de 2022, qui sont pris en compte.

La troisième condition est que votre achat immobilier devienne votre résidence principale au maximum un an après son achat ou l'achèvement des travaux s'il s'agit d'un bien neuf. Si votre acquisition porte sur un bien dans lequel vous comptez vous installer une fois retraité, votre départ en retraite doit avoir lieu 6 ans maximum après la signature de l'acte authentique ou la fin des travaux.

Comment se calcule le PTZ ?

Pour calculer le montant de votre PTZ, vous devez vous munir de votre avis d'imposition, afin d'y récupérer votre revenu fiscal de référence. Vous devez ensuite réaliser une simulation, où vous devez renseigner :

• Si vous avez été propriétaire ou non de votre résidence principale au cours des deux dernières années ;
• La ville ou le code postal du logement ciblé ;
• Le nombre de personnes qui composent votre foyer fiscal ;
• Votre revenu fiscal de référence ;
• Le coût de votre achat immobilier ;
• Le montant de votre apport personnel.

Pour calculer le montant du PTZ, le coût total de l'opération à financer est pris en compte jusqu'à un certain plafond, qui dépend de la zone dans laquelle se situe le bien.

Quel est le montant maximum d'un PTZ ?

Le montant maximum susceptible de vous être octroyé dans le cadre du PTZ varie selon la nature du bien (neuf ou ancien), sa localisation et la composition de votre foyer. Le PTZ ne peut financer qu'une partie de votre achat immobilier. Son montant est plafonné à : 

• 40% du coût total de votre achat immobilier pour l'achat d'un logement neuf en zones A, A bis et B1 et d'un logement ancien en zones B2 ou C ;
• 20% du coût total de votre achat immobilier pour l'achat d'un logement neuf en zones B2 ou C.

Il doit donc être complété par un ou plusieurs prêts, et par votre apport personnel. Afin de déterminer si vous êtes éligible au PTZ, l'idéal reste de procéder à une simulation en ligne, via l'outil disponible sur le site de l'Anil (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement).

Ainsi, pour l'achat d'un logement neuf, une personne seule habitant à Paris (zone A bis) peut bénéficier au maximum de 60 000 euros pour son PTZ, tandis qu'un couple avec deux enfants habitant à Lille (zone A) peut profiter d'une enveloppe maximale de 120 000 euros. Un couple sans enfant habitant à Saint-Malo (zone B1) peut quant à lui envisager un PTZ d'un montant maximum de 75 600 euros.

Quand commence-t-on à rembourser le PTZ ?

La période après laquelle vous débutez le remboursement de votre PTZ peut-être de 5, 10 ou 15 ans. Cette période correspond à une première phase appelée le différé de remboursement, durant laquelle vous ne payez pas de mensualités pour rembourser votre PTZ. La durée de votre différé dépend de vos revenus, qui définissent la durée sur laquelle vous devez rembourser votre PTZ :

• Si vous empruntez sur 25 ans, votre différé de remboursement est de 15 ans, et votre période de remboursement de 10 ans ;
• Si vous empruntez sur 22 ans, votre différé de remboursement est de 10 ans, et votre remboursement s'opère ensuite sur 12 ans ;
• Si vous empruntez sur 20 ans, vous profitez d'un différé de 5 ans, et de 15 ans pour effectuer le reste du remboursement.

En résumé, plus vos revenus sont élevés, plus tôt vous commencez votre remboursement. Inversement, des revenus plus modestes repoussent le début de votre remboursement.

Quelle est la durée de remboursement du PTZ ?

La durée de remboursement du PTZ varie généralement entre 20 et 25 ans. Elle dépend de plusieurs critères : le montant de vos revenus, la localisation de votre futur logement et la composition de votre foyer. Elle se divise également en deux phases. Une première phase de différé, durant laquelle vous ne remboursez rien pendant 5 à 15 ans, puis une seconde phase de remboursement sans intérêts, comprise entre 10 et 15 ans. Plus vos revenus sont élevés, plus la durée de votre remboursement est courte. Inversement, des revenus plus modestes allongent la durée de votre prêt.

Quels travaux pour le PTZ ?

Dans le cas où votre PTZ financerait l'achat d'un logement ancien, les travaux doivent obligatoirement représenter au moins 25 % du montant de l'opération immobilière. L'objectif de la rénovation doit être de réduire la consommation énergétique annuelle de l'habitation à un plafond de 331 Kwh/m2. A noter que le PTZ peut également servir à l'achat d'un local existant en logement ainsi qu'à la construction ou à l'acquisition simultané de dépendances (garage, place de parking...).

Source : https://immobilier.lefigaro.fr/financer/guide-financement-immobilier/50-ptz-ce-qui-va-changer-au-1er-janvier-2024/